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          產業互聯網園區規劃大全

          作者 : 電子商務

          日期 : 2020-08-26 08:40

          從古至今,實體產業就是各地發展的根基,隨著科技不斷的發展,時代的變化,很多傳統產業面臨產業結構的調整,并逐步向數字經濟、互聯網等方面靠攏融合,產業互聯網孕育而生。

          另一方面,產業園區是我國經濟改革開放的產物,產業園區被譽為推動城市發展的有效模式,企業入駐園區帶來了大量***和就業,有了稅源,就業促進了,城市、經濟才能發展。

          在園區的發展中,模式不斷創新更替,如今產業互聯網時代到來,“產業互聯網+園區”逐漸成為社會關注的熱點和投資新寵。

          產業互聯網時代來臨

          互聯網.時代--互聯網+信息和搜索

          中國互聯網的起源,互聯網成為用戶獲取信息的主要途徑,互聯網思維興起,代表:Google、百度、新浪。

          互聯網.時代--互聯網+商品

          線上交易規則和平臺的完善促使電子商務迎來爆發,互聯網極速發展,代表:阿里和京東。

          互聯網.時代--互聯網+服務和社交

          互聯網走進用戶生活的每個領域,通訊、娛樂、出行全覆蓋,根本上改變了C端,代表:騰訊。

          互聯網.時代--互聯網+產業

          從C端到B端的跨越,產業互聯網的時代已經來臨,互聯網+上升為戰略,代表:德國工業.。

          產業園區逐步進化

          從年深圳設立第一個產業園—蛇口工業區開始,中國產業園區的發展大體上可以分成以下四個階段:

          、起步、創建與探索階段(年~年)

          此階段以產業地產的雛形——年蛇口工業區的建立為始。年底十一屆三中全會召開,確立了改革開放的戰略方針。年,批準在沿海城市進行加工貿易。

          這個階段產業園區行政化特征明顯,若從行政地位來看,蛇口工業區的“區”這一概念,與現在的地級行政區概念相當,尚未有園區概念出現。且鑒于所在產業園區單槍匹馬的探尋階段,產業園區內企業基本都由政 府劃撥。

          、成長與快速推進階段(年~年)

          改革開放與經濟發展開啟新的階段,產業園區的發展也隨之進入了成長與迅速推動的階段。張江高科、蘇州工業園區等成立,這一時期的另一樁重要事件,是年,加入WTO,隨后貿易迎來十年黃金發展期,二代產業園區靠此發展,大工業的發展與產業的規模漸漸集聚,同時推動了城市化進程的加速。

          在這年里,經開區和高新區的發展節奏進一步加速,隨著中國經濟的騰飛而發展壯大。但在后期,各地盲目開發產業園區,爆發期到來,致使財政***的巨大損失和資源浪費,在年引發清理整治行動。

          、整頓調整階段(年~年)

          這一階段以年開始有意識地對產業園區進行整頓、調整為標志。

          年到年,開發區數量從個(首批個經開區)猛漲到個,產業園區的爆發造成地方機關間的竟爭和企業的輕易搬遷:為了引資,地方機關一再降低土地價格、水電等資源費用和其他***標準,導致了土地開發效率低下和資源浪費。同時,一些企業為追尋優惠政策而在相鄰產業園區間遷移,造成財政***的極大損失。

          加入WTO與改革開放進一步深化的背景下,宏觀經濟形勢要求產業園區必須邁向轉型升級、科學發展的階段。這一階段以中關村的再次發展以及產業地產商華夏幸福開發的固安工業園為代表,產業園區在產業集聚、產業鏈完善以及產城一體化方面取得了巨大的進步。

          、轉型升級階段(年~至今)

          年開始,傳統房地產企業紛紛開始尋求轉型。在面對傳統房地產的一系列調控政策后,經濟轉型、產業結構調整提供載體的產業地產成為熱門初選。在供給側改革、脫虛向實的大背景下,鼓勵向制造業、戰略性新興產業等實體經濟發展,產業地產迎來新一輪的資本,也迎來新一輪的轉型與升級。

          當產業互聯網遇上園區,產業互聯網園區的孕育而生為產業園區的發展提供了新思路與動能,但是產業互聯網園區跟其他各類園區一樣也需要縝密的建設經營規劃,無論是宏觀層面上的指導,還是執行層面的需要。

          那么,產業互聯網園區需要怎么的規劃與建設呢?產業互聯網園區規劃需要哪些方面呢?

          歸納起來,園區的建設經營規劃涵蓋五大方面:產業規劃、建設與建筑規劃、招商規劃、運營規劃及經濟指標規劃。

          明確產業規劃,確定核心產業

          產業定位在園區的發展建設中占有十分重要的地位,園區能不能持續發展取決于產業的定位與分析,產業規劃化好了,事半功倍,然而之前許多園區的產業定位存在很多的問題,制約了園區的進一步發展。

          比如常見的產業過多,布局雜亂沒有關聯性,為吸引企業入駐,無論企業優劣、規模大小,來者不拒,導致園區企業良莠不齊,并致使園區產業過多,產業定位不明確。

          其次,產業關聯度較小,集而不群,無法形成供應鏈、產業鏈、生態鏈起不到聚集效應,即使企業數量達到一定的數目,但因企業之間的關聯度較小,不能形成產業鏈的上下游配套關系,技術和信息等方面的資源也無法共享,造成了集而不群的現象。

          產業同構,缺乏特色,也是一大因素。產業園區與當地的產業發展環境有很大關系,如果相鄰的園區競相發展相關產業,都希望能夠搶占該產業制高點,將導致產業同構、產能過剩等因素。

          那么到底該如何確定核心產業呢?

          首先要研究產業政策,明確哪些產業是屬于重點扶持和鼓勵,洞悉區域的經濟發展戰略,順勢而為,了解區域產業基礎和擁有的產業資源,劃出可以重點發展的產業范圍。

          其次,研究國內外經濟發展走勢與行業市場,洞悉意向產業是否存在市場潛力和市場風險,同時分析技術發展趨勢,看意向產業的技術是否存在替代轉型的風險。

          再次,根據各方面的研究和分析,關注某一行業或某一行業,并將其作為園區的重點產業,樹立行業具發展潛力,適合自己的行業。

          分析上下游企業的構成關系以及核心產業和重點行業特定行業企業的構成和分布,為制定投資促進戰略奠定基礎。

          具體來講,產業規劃依據來源于個方面

          第一,選擇當地機關鼓勵和提倡的產業;

          第二,自身資源能接觸到的并且發展比較迅猛的產業;

          第三,周邊先進區域有產業轉移趨勢,且自己園區有承接其產業轉移的可能;

          第四,從龍頭企業入手,有機會吸引到某個行業的龍頭企業來落戶并且帶來很大品牌效應的產業

          建筑與建設規劃

          主要涉及三個方面:園區建設規劃、園區建筑規劃、園區工程規劃,其中,建設與建筑規劃主要由專業的規劃設計院和建筑設計公司來進行規劃

          建設規劃

          大型園區、產業新城的整體建設規劃要從城市土地使用與空間布局、市政配套以及產業分布入手,總的來說,就是:“著眼未來、立足現在、統籌兼顧、系統規劃”同時,其產業用房、商業與住宅配套也要規劃合理的建設開發比列與空間布局

          建筑規劃

          建筑規劃必須結合產業定位,確定建筑標準與建筑配套,不同行業類型的產業園建筑規劃,要體現出鮮明差異。

          工程規劃

          園區首要的一個進度,即公共區域,因為這些都直接涉及到你的招商進度。

          招商規劃

          制定合理的招商策略,可以起到事半功倍的效果。園區招商過程中普遍存在有效投資信息少、投資落地效率低、招商經費高、招商專業性不強、激勵機制不完善等問題。

          縱觀整個產業園區招商情況,影響招商的主要有個關鍵因素:

          產業定位不清晰:

          產業園區的核心競爭在于依托區域內專有優勢資源,形成獨特的競爭優勢。但有不少產業園區盲目跟風,無規劃無體系無創新,“三無”讓區域內企業失去了對園區的興趣度,導致招商工作難以順利開展。

          過度依賴資源:

          產業園區政策優惠是吸引招商引資的有效手段之一,但只靠優惠政策,不僅無法吸引更多優異企業,還會增加地方財政負擔。如此一來,不僅沒有發揮出優惠政策應有的效益,反而桎梏了產業園區的發展。

          園區運行效率低下:

          產業園區管理機制不健全,沒有合理的競爭淘汰機制,導致企業同質化嚴重,無法形成產業鏈上下游企業協同發展,不利于產業園區的高質量發展,也不利于招商引資工作的開展。

          那么該如何制定正確的招商策略呢?

          首先,常見的肯定是中介招商,但這里也不是哪個牛鬼蛇神都行,一定要針對性選擇相應中介機構。園區可以先付給他們費用,一是請他們優先推薦,二是要組織外資考察、搞推介會,項目落地再另行給予相應獎勵。

          對內,可以委托專業機構代理招商,我們稱為“委托招商”。業主方出政策、出目標、出錢(運營費、獎金),把任務派給專業機構。它們一般都會有自己獨特的招商渠道,或是背景雄厚,坐擁大量產學研資源;或是人脈廣泛,總能挖掘第一手招商信息;或是模式新奇,能夠通過各種手段“說服”企業來投。業主方只需要退居二線,把握經營的大方向即可。

          此外,還有一些方式比如駐點招商——派出招商專員“打入”目的地;產業鏈招商——圍繞園區主導產業進行補鏈;產業生態招商——重金引進一家研究院所或高精尖人才作為種子,吸引上下游企業主動靠攏;資本招商——利用投資或訂單換企業入駐等都是較為有可行性的招商模式。

          隨著招商形式的不斷發展,產業鏈招商,產業生態招商,資本招商,大數據招商以及活動招商也將成為招商的主流方式。

          園區運營規劃

          這一板塊主要包括平臺運營、產業運營、園區運營、生活服務等板塊。

          產業互聯網經濟的核心是平臺經濟,平臺也是產業互聯網園區的線上依托。

          在平臺運營方面

          整合產業數據:同時通過團隊地推、在線收集、活動吸引、商會協會推薦、人工智能收集等各種途徑充實各產業網平臺的企業數據。

          打通科技服務:與園區生產企業技術升級、改造相關的工作。包括:技術升級、技術轉讓、技術交流合作等。

          完善信息服務:借助園區自媒體為園區企業提供信息服務工作。包括:供求信息發布、政策信息通知、展會信息通知等。

          產業互聯網生態服務:通過部門協同和外部外單位協助完成的工作。包括工商注冊服務、營銷代理服務、廣告代理服務、財務金融服務、法律服務、項目論證、物流代理服務等。電商平臺建設、企業網站、網絡推廣等。

          在產業運營方面

          培訓服務:為園區企業提供管理及技術培訓相關工作。包括:管理培訓、財務培訓、政策培訓等。

          產教融合服務:推進每個產業平臺和本地的一所院校進行合作

          產業基金服務:引入社會資本,打造產業基金

          產業孵化中心:培育孵化未來新興產業,培育產業新星

          產業直播中心:聚集產業資源,搭建直播體系,獲取直播營銷推廣價值

          園區運營

          常規運營:廠房、商鋪、辦公租賃、物業費收取、物業服務

          智慧園區運營:物業管理、能耗管理、視頻監控、訪客管理、停車管理資產管理

          政務對接:質檢管理、資助申請

          生活服務:餐飲服務、社交圈子、生活電商、論壇活動、交通出行、智能家居

          園區經濟指標規劃

          園區項目的技術經濟指標

          這是對園區項目自身投資經營情況的測算與考量,并根據數據對園區建設經營給予適當調整。

          其主要涵蓋:營業指標估算、營業收入構成比例(地產增值與產業增值)、財務盈利能力分析(內部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等)、清償能力分析(盈虧平衡分析、,敏感性分析)等。

          園區經營指標

          這是衡量一個園區經營狀況的綜合量化指標,包括園區進駐企業數量、投資密度、園區企業總產值與利稅(有的園區考核開***數額)、園區就業人數、人均產值、行業龍頭企業數量或上市企業數量等。


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